Das Hauptmuster, das fast alle Immobilieninvestoren eint, ist, dass sie eine Immobilie kaufen und sie niemals verkaufen. Dieses Muster ist der Feind Nr. 1, um im Laufe der Zeit hohe, nachhaltige Renditen zu erzielen. Wie in jedem Geschäft ist es wichtig, gut zu kaufen, das heißt unter dem Marktwert, insbesondere bei Immobilieninvestitionen, die hohe Transaktionskosten verursachen, obwohl dies der Fall ist Es stimmt, dass es sehr schwierig ist, dies zu erreichen, ohne ein erfahrener Investor zu sein. Doch beim Verkaufen, einem Prozess, der normalerweise einfacher ist, tappen Anleger oft in die Falle. Und der Name der Falle verkauft sich nicht zum richtigen Zeitpunkt. Dieser Fehler wirkt sich negativ auf die Leistung aus, sogar weitaus größer als der eines Fehlkaufs.
Unter Anlegern haben sich mehrere Mythen festgesetzt, die es leicht machen, in diese Falle zu tappen. Dies sind die häufigsten:
1. Glauben Sie, dass der Ziegelstein immer nach oben geht und niemals nach unten geht.
Es ist erwiesen, dass es schwierig ist, eine starke Wertsteigerung einer Immobilie über mehr als 5 Jahre aufrechtzuerhalten.
Das Problem besteht darin, dass die meisten Immobilien nicht verkaufen, weil sie davon ausgehen, dass der Wert im gleichen Maße weiter steigen wird, wenn der Preis der Immobilie sehr hoch ist und sie aufgrund der im Allgemeinen großen Nachfrage leicht zu verkaufen ist. Und hier wird der große Fehler gemacht.
Erinnern Sie sich daran, was 2001 in Argentinien passiert ist. Zuvor hatten Immobilien sehr hohe Preise erzielt. Mit der Krise brachen ihre Werte im Durchschnitt um fast 50 % ein, erholten sich jedoch später wieder und übertrafen diesen Wert.
Aber was wäre passiert, wenn Sie vor 2001 verkauft hätten, beispielsweise 1999 oder 2000, und mit diesem Geld eine Immobilie in Spanien oder den Vereinigten Staaten erworben und sie dann 2003 oder 2004 verkauft hätten, um sie in Argentinien erneut zu kaufen? Die Magie der Immobilienzyklen hätte es ihm ermöglicht, in unserem Land erneut zwischen dem Doppelten und Dreifachen der Anzahl an Immobilien zu kaufen, die er 1999 besaß. Mit einer aktiven Strategie wäre viel erreicht worden, verglichen mit der traditionellen passiven Strategie der Aufrechterhaltung eines Eigenschaft ohne Rotation.
2. Die erreichte Leistung oder das Potenzial werden nicht gemessen. Vergleichen Sie es auch nicht mit anderen Anlagealternativen, um zu entscheiden, was zu tun ist.
Der Aufwand und die Arbeitsstunden, die viele Menschen in ihre verschiedenen Berufe und Aktivitäten stecken, um genug Geld für den Kauf einer Immobilie aufzubringen, sind sehr groß. Doch in den meisten Fällen liegt der Fokus nach Erreichen dieses Ziels nicht mehr auf der Maximierung der Kapitalrendite. Stattdessen denken wir darüber nach, wieder genug Geld zu generieren, um ein weiteres Gut zu kaufen und das vorherige zu erhalten.
Die Auswirkungen, wenn man nicht darauf achtet, es zu maximieren, sind sehr erheblich. Durch die effiziente Verwaltung einer Immobilieninvestition kann das investierte Kapital in 10 Jahren um das Zehnfache vervielfacht werden. Wenn man passiv verwaltet, das heißt, ich kaufe und halte, ohne zu verkaufen, kann es nur verdoppelt werden. Eine weitere interessante Tatsache: Bei einer passiven Anlage würde es mehr als 20 Jahre dauern, bis sich Ihre Anfangsinvestition verzehnfacht, während Sie dies, wie gesagt, mit einer aktiven Verwaltung in 150 Jahren erreichen können.
Der Immobilieninvestor scheint sich nur damit zu begnügen, sein in Immobilien investiertes Kapital unterzubringen und sich vor der Inflation zu schützen. Und es verfolgt nicht die von Jahr zu Jahr erzielte Leistung, wie dies bei Finanzinvestitionen der Fall ist.
Wenn wir einen Anleger fragen, wie hoch die Nettorendite des Teils seines Vermögens war, der im letzten Jahr oder in den letzten fünf Jahren in Immobilien investiert wurde, wird er kaum antworten können. Einer der Gründe dafür ist, dass es keine Kultur dafür gibt und andererseits keine Unternehmen, die sich der professionellen Verwaltung dieser Art von Investitionen widmen, wie es bei Finanzinvestitionen der Fall ist.
Es ist sehr wichtig zu wissen, dass sich alle 15 bis 20 Jahre eines Zyklus ein Zeitfenster öffnet, das in der Regel 5 Jahre für jeden Markt und jede Vermögenswertart anhält, in dem eine Immobilie sehr stark an Wert gewinnt, in manchen Fällen mehr als 10 % pro Jahr . Daher ist es sehr wichtig, sich darüber im Klaren zu sein, in welcher Phase des Zyklus man sich befindet, um zu entscheiden, ob man kauft, hält oder verkauft.
Der Schlüssel besteht darin, Phasen starker Aufwertung immer zu nutzen, aber dazu ist es notwendig, Vermögenswerte und Märkte zu bewegen. Dadurch können wir einen traditionellen Zyklus, der immer an der gleichen Stelle endet, in eine endlose Treppe umwandeln.
Wie bei jeder Investition ist es wichtig, günstig zu kaufen und teuer zu verkaufen, und Immobilieninvestitionen entgehen dieser Prämisse nicht.
3. Keine Unterscheidung zwischen Immobilieninvestitionen und Immobilien zur Eigennutzung. Im ersten Fall tun Sie es, um Geld zu verdienen, im zweiten, um Spaß zu haben.
Es ist wichtig, die Eigennutzungsobjekte von den Investitionsobjekten zu unterscheiden, da es bei der Vermischung durchaus möglich ist, dass Sie den Fehler begehen, Immobilien zu erwerben, die zwar zur Investition gedacht sind, sich aber nicht besonders gut für die Erzielung hoher Renditen eignen. Diese haben in der Regel auch Einschränkungen bei der Durchführung eines aktiven Managements, d. h. beim Kauf und Verkauf zum günstigsten Zeitpunkt.
Wenn es für Ihren Gebrauch bestimmt ist, kaufen Sie, was Ihnen gefällt und an dem gewünschten Ort. Und behalten Sie es so lange, wie Sie möchten. Wenn es sich um eine Investition handelt, kommen und gehen Sie, wenn es angebracht ist.
4. Kulturelle und soziale Themen haben ein enormes Gewicht. Man könnte es mit den Worten vieler Großeltern zusammenfassen: „Verkaufen Sie niemals die Immobilien, die Sie kaufen.“ Wenn Sie sparen können, kaufen Sie weiter, verkaufen Sie aber nicht.“ Auch gesellschaftliche Themen sind von großer Relevanz. Deshalb entstehen Vorurteile, die uns zu Fehlern verleiten: „Was werden sie sagen, wenn ich mein Haus in Punta del Este verkaufe und Wohnungen in Flores kaufe?“
Für einen bestimmten Zeitraum ist es möglicherweise das beste Angebot, ein Premium-Wohnobjekt an einem außergewöhnlichen Standort wie Punta del Este, Puerto Madero, Miami Beach oder Brickell zu erwerben. Aber auch im Laufe des Zyklus wird es Zeiten geben, in denen Immobilien in Mittel- und Unterschichtgebieten erworben werden, da diese ebenfalls starke Wertsteigerungen aufweisen. Denken Sie daran: Beim Immobiliengeschäft geht es nicht um Standort, Standort, Standort, wie diejenigen sagen, die Premium-Immobilien an diesen Standorten fördern und entwickeln. Im Immobiliengeschäft geht es um Timing, Timing, Timing und es gibt zu viele Beispiele, die das beweisen.
5. Eine Frage der Bequemlichkeit und des Unwissens: „Warum verkaufe ich es, was ist, wenn ich einen Fehler mache?“
Es ist im Allgemeinen unangenehm, sich unter anderem bei verschiedenen Immobilien-, Finanz- und Steuerberatern zu informieren, weiterzubilden und Meinungen einzuholen, um eine objektive Vision zu erreichen und eine Entscheidung treffen zu können. Niemand wird es für Sie tun und die Kosten, wenn Sie es nicht tun, sind sehr hoch.
6. Glauben Sie, dass Immobilieninvestitionen immer lokal oder immer international sind.
Ein weiterer großer Feind besteht darin, Immobilieninvestitionen nur als lokal oder international zu betrachten.
Da viele Menschen dies so sehen, verkaufen sie im Allgemeinen nicht, denn warum sollten sie es tun, wenn es auf dem gleichen Markt kein Geschäft ist, das man noch einmal kaufen kann? Genau da müssen Sie Ihr Augenmerk richten. Es macht keinen Sinn, auf demselben Markt und in derselben Art von Vermögenswerten zu verkaufen, um sie erneut zu kaufen, ohne große Vorteile zu erzielen. Der Schlüssel besteht darin, zwischen Vermögenswerttypen im selben Markt zu wechseln oder in verschiedene Märkte zu gehen, um die Rentabilität weiter aufzubauen. Hierfür müssen Sie sicherlich in verschiedenen Märkten nach Immobilienberatern suchen, da sich deren Tätigkeitsfeld in der Regel auf Stadtteile und Arten von Vermögenswerten beschränkt.
7. Machen Sie sich ruhig und denken Sie über die Ausstiegskosten nach: „Wenn ich verkaufe, verliere ich X % an Provisionen, Schreibkosten usw.“
Wenn Sie verkaufen, müssen Sie Schreibkosten und Provisionen übernehmen, was oft eine Einschränkung darstellt. Aber es geht darum, darüber nachzudenken, wie viel Sie nicht mehr verdienen, wenn Sie nicht verkaufen. Diese Kosten müssen im Rahmen der Operation übernommen werden.
8. Der Glaube, dass die Immobilie einen höheren Wert hat, oder der Versuch, einen Preis zu erzielen, der es nicht wert ist: „Wenn sie mir nicht so viel geben, werde ich nicht verkaufen.“ „Ich muss nicht verkaufen.“
Es gibt Zeiten, in denen wir unrealistische Gewinne oder Verkaufswerte erwarten, die nichts mit dem zu tun haben, was der Markt bestätigt. Dies führt dazu, dass wir den Vermögenswert behalten und oft die Möglichkeit verlieren, zum besten Zeitpunkt und zum besten Preis auszusteigen. Wenn sich der Markt dann anpasst, indem wir es nicht verkaufen, müssen wir mehrere Jahre warten, um das Gleiche oder weniger zu erhalten, zu dem wir die entgangenen Opportunitätskosten hinzufügen müssen. Es gibt Dutzende Beispiele dieser Art in Argentinien, Uruguay, den USA und Europa.
Es ist erwiesen, dass die Rendite, die durch den Erwerb eines Vermögenswerts und dessen langfristiges Halten in einem Portfolio erzielt wird, in der Regel sehr gering ist. Dies liegt daran, dass alle Märkte unterschiedliche Phasen durchlaufen und durch das dauerhafte Halten des Vermögenswerts die Rendite normalerweise negativ ist, wenn der Markt fällt. Dadurch werden die positiven Renditen, die die Investition hätte erzielen können, bestraft, sodass sie auf einem sehr niedrigen Durchschnitt liegen, der im Allgemeinen nur über der Inflation liegt.
Um die beste Rentabilität zu erzielen, ist es daher notwendig, die Immobilie während der Erholungs- und Expansionsphasen der Märkte zu besitzen, wenn die steigenden Preiskurven ausgeprägter sind. Und das geschieht in einem Zeitfenster von etwa 4 oder 5 Jahren. Danach müssen Sie verkaufen, bevor sich der Preis auf einem Plateau zu stabilisieren beginnt.
Mit dem Verkaufserlös muss eine weitere Immobilie erworben werden, die sich zu diesem Zeitpunkt in der Sanierungsphase befindet. Und dies geschieht normalerweise in einer anderen Art von Vermögenswerten oder in einer anderen Stadt und möglicherweise in einem anderen Land.
Daher können Sie nur durch ein aktives Management gute Ergebnisse für Ihre Immobilieninvestition erzielen. Andernfalls kaufen Sie die gewünschte Immobilie, ohne über den Preis nachzudenken, und genießen Sie sie ohne Schuldgefühle. Sie werden Zeit haben, richtig zu investieren.
Quelle: apertura.com
