Le principal principe qui unit presque tous ceux qui investissent dans l’immobilier est qu’ils achètent une propriété et ne la vendent jamais. Ce modèle est l'ennemi n°1 pour obtenir des rendements élevés et durables dans le temps. Comme dans toute entreprise, bien acheter, c'est-à-dire en dessous de la valeur marchande, est essentiel, encore plus dans l'investissement immobilier, qui a des coûts de transaction élevés bien qu'il le soit. il est vrai qu’il est très difficile d’y parvenir sans être un investisseur averti. Mais c’est en vendant, un processus généralement plus facile, que les investisseurs tombent souvent dans le piège. Et le nom du piège ne se vend pas au bon moment. Cette erreur a un impact négatif sur les performances, bien plus important encore que celui d’un mauvais achat.
Il existe plusieurs mythes bien ancrés parmi les investisseurs qui font qu’il est facile de tomber dans ce piège. Voici les plus courants :
1. Croyez que la brique monte toujours et ne descend jamais.
Il est prouvé que si une forte plus-value d’un bien est obtenue pendant plus de 5 ans, il est difficile de l’entretenir.
Le problème est que lorsque la propriété est à un prix très élevé et bien qu'il soit facile de la vendre car la demande est généralement forte, la plupart ne vendent pas en pensant que la valeur continuera de croître au même rythme. Et c’est là que se situe la grosse erreur.
Rappelez-vous ce qui s'est passé en 2001 en Argentine. Avant cela, l’immobilier atteignait des prix très élevés. Avec la crise, leurs valeurs ont chuté en moyenne de près de 50 %, même si elles se sont ensuite redressées et ont dépassé cette valeur.
Mais que se serait-il passé si vous aviez vendu avant 2001, par exemple en 1999 ou 2000, et qu'avec cet argent, vous aviez acquis une propriété en Espagne ou aux États-Unis et que vous l'aviez ensuite revendue en 2003 ou 2004 pour l'acheter à nouveau en Argentine ? La magie des cycles immobiliers lui aurait permis d'acheter à nouveau dans notre pays entre le double et le triple du nombre de propriétés qu'il possédait en 1999. Beaucoup de choses qui auraient été réalisées grâce à une stratégie active par rapport à la stratégie passive traditionnelle consistant à maintenir un propriété sans rotation.
2. Ne pas mesurer la performance ou le potentiel atteint. Ni de le comparer avec d’autres alternatives d’investissement pour décider quoi faire.
Les efforts et les heures de travail que de nombreuses personnes consacrent à leurs différentes professions et activités pour récolter suffisamment d’argent pour acheter un bien immobilier sont très importants. Mais dans la plupart des cas, une fois cet objectif atteint, l’accent n’est plus mis sur la maximisation du rendement de ce capital. Au lieu de cela, nous pensons à générer à nouveau suffisamment d’argent pour acheter un autre bien et conserver le précédent.
L’impact de ne pas prendre soin de le maximiser est très important. En gérant efficacement un investissement immobilier, le capital investi peut être multiplié par 10 en 20 ans. Si l'on fait de la gestion passive, c'est-à-dire que j'achète et conserve sans vendre, on ne peut que doubler. Autre fait intéressant : avec un investissement passif, il faudrait plus de 150 ans pour multiplier votre investissement initial par 10, alors que comme nous l'avons dit, avec une gestion active, vous pouvez le faire en 20 ans.
L'investisseur immobilier semble se contenter de chercher un refuge pour son capital investi dans l'immobilier et de se protéger de l'inflation. Et il ne suit pas les performances obtenues d’année en année comme c’est le cas pour les investissements financiers.
Lorsqu’on demande à un investisseur quel a été le rendement net de la part de son actif affectée à l’investissement immobilier au cours de la dernière année ou des 5 dernières années, il sera difficilement en mesure de répondre. L’une des raisons est qu’il n’existe pas de culture pour le faire et, d’autre part, il n’existe pas d’entreprises dédiées à la gestion professionnelle de ce type d’investissement, comme c’est le cas pour les investissements financiers.
Il est très important de savoir que tous les 15 à 20 ans que dure un cycle, une fenêtre d'opportunité s'ouvre qui dure généralement 5 ans pour chaque marché et type d'actif dans lequel une propriété s'apprécie très fortement, dans certains cas plus de 10% par an. . Il est donc très important de savoir clairement dans quelle phase du cycle on se trouve pour définir s’il faut acheter, conserver ou vendre.
La clé est de toujours profiter des phases de forte appréciation, mais pour cela il faut faire bouger les actifs et les marchés. Cela nous permet de transformer un cycle traditionnel qui se termine toujours au même point en un escalier sans fin.
Comme pour tout investissement, l’important est d’acheter bas et de vendre haut et l’investissement immobilier n’échappe pas à ce postulat.
3. Ne pas faire de distinction entre les investissements immobiliers et les biens immobiliers pour usage propre. Dans le premier, vous le faites pour gagner de l’argent, dans le second, pour en profiter.
Il est important de séparer les propriétés à usage personnel de celles à investir car en les mélangeant, il est très possible que vous commettiez l'erreur d'acquérir des propriétés censées être destinées à l'investissement mais qui ne sont pas les plus appropriées pour générer des rendements élevés. Ceux-ci ont également généralement des limites pour exécuter une gestion active, c’est-à-dire acheter et vendre au moment le plus opportun.
Si c'est pour votre usage, achetez ce que vous aimez et à l'endroit que vous souhaitez. Et gardez-le aussi longtemps que vous le souhaitez. S'il s'agit d'un investissement, allez et venez quand cela est approprié.
4. Les questions culturelles et sociales ont un poids énorme. Cela pourrait se résumer à ce que disaient de nombreux grands-parents : « Ne vendez jamais les propriétés que vous achetez. Lorsque vous pouvez économiser, continuez à acheter mais pas à vendre. Les questions sociales revêtent également une grande importance. C'est pourquoi surgissent des préjugés qui nous font commettre des erreurs : « Que diront-ils si je vends ma maison à Punta del Este et achète des appartements à Flores ?
Pendant une certaine période, la meilleure affaire est peut-être d'acquérir un actif résidentiel Premium dans un emplacement exceptionnel comme Punta del Este, Puerto Madero, Miami Beach ou Brickell. Mais tout au long du cycle, il y aura également des moments pour acquérir des propriétés dans les zones de classe moyenne/inférieure, car celles-ci connaissent également de fortes appréciations. Rappelez-vous ceci : le métier de l’immobilier n’est pas la localisation, la localisation, la localisation comme le disent ceux qui promeuvent et développent des actifs Premium dans ces localisations. Le secteur de l’immobilier est une question de timing, de timing, de timing et il y a trop d’exemples qui le prouvent.
5. Une question de confort et de manque de connaissances : « Pourquoi je vais le vendre, et si je fais une erreur ?
Il est généralement inconfortable de devoir s'informer, se former et solliciter l'avis de différents conseillers immobiliers, financiers et fiscaux, entre autres, pour avoir une vision objective et pouvoir prendre une décision. personne ne le fera à votre place et le coût de ne pas le faire est très élevé.
6. Croire que l’investissement immobilier est toujours local ou toujours international.
Un autre grand ennemi est de considérer l’investissement immobilier uniquement comme local ou international.
Comme beaucoup de gens le considèrent ainsi, ils ne vendent généralement pas car pourquoi vont-ils le faire si sur le même marché ce n'est pas une affaire à racheter. C’est exactement là que vous devez jeter votre dévolu. Cela n’a aucun sens de vendre pour acheter à nouveau sur le même marché et le même type d’actif sans obtenir de forts avantages. La clé est de passer d’un type d’actif à l’autre sur le même marché ou d’aller sur différents marchés afin de continuer à générer de la rentabilité. Pour cela, vous devrez sûrement rechercher des conseillers immobiliers sur différents marchés puisque généralement leur champ d'action se limite généralement aux quartiers et aux types d'actifs.
7. Immobilisez-vous en pensant au coût de sortie : « Si je vends, je perdrai X% en commissions, frais de rédaction, etc. »
Lorsque vous vendez, vous devez assumer des frais de rédaction et des commissions et cela constitue souvent une limitation. Mais le but est de réfléchir à combien vous arrêtez de gagner si vous ne vendez pas. Ces frais doivent être pris en charge dans le cadre de l'opération.
8. Croire que le bien a une valeur plus élevée ou essayer d'obtenir un prix qui n'en vaut pas la peine : « S'ils ne me donnent pas autant, je ne vendrai pas. "Je n'ai pas besoin de vendre."
Il y a des moments où nous attendons des bénéfices ou des valeurs de vente irréalistes qui n’ont rien à voir avec ce que valide le marché. Cela nous amène à conserver l’actif et, bien souvent, nous perdons la possibilité de sortir, au meilleur moment et au meilleur prix. Ensuite, lorsque le marché s'ajuste, en ne le vendant pas, il faut attendre plusieurs années pour obtenir autant ou moins, auxquels il faut ajouter le coût d'opportunité perdu. Il existe des dizaines d’exemples de ce type en Argentine, en Uruguay, aux États-Unis et en Europe.
Il est prouvé que les rendements obtenus en acquérant un actif et en le conservant dans un portefeuille à long terme sont généralement très faibles. En effet, tous les marchés passent par des phases différentes et en détenant l'actif en permanence, le rendement est généralement négatif lorsque le marché baisse. Cela punit les rendements positifs que l'investissement aurait pu avoir, le laissant à une moyenne très basse qui ne dépasse généralement que l'inflation.
C'est pourquoi, pour obtenir la meilleure rentabilité, il est nécessaire de posséder le bien pendant les phases de reprise et d'expansion des marchés, lorsque les courbes de prix ascendantes sont plus prononcées. Et cela se produit dans une fenêtre d’environ 4 ou 5 ans. Après cela, il faut vendre avant que le prix ne commence à se stabiliser sur un plateau.
Avec le produit de la vente, il faut acquérir une autre propriété qui, à ce moment-là, est en phase de récupération. Et cela se produit généralement dans un autre type d’actif ou dans une autre ville et éventuellement dans un autre pays.
Seule une gestion active vous permettra donc d’obtenir de bons résultats pour votre investissement immobilier. Sinon, achetez le bien que vous désirez, sans penser à son prix et profitez-en sans culpabilité. Vous aurez le temps d’investir correctement.
Source : apertura.com
