Il modello principale che accomuna quasi tutti coloro che investono nel settore immobiliare è che acquistano un immobile e non lo vendono mai. Questo modello è il nemico numero 1 per ottenere rendimenti elevati e duraturi nel tempo. Come in ogni attività, acquistare bene, cioè al di sotto del valore di mercato, è fondamentale, a maggior ragione negli investimenti immobiliari, che pur comportando costi di transazione elevati. è vero che è molto difficile realizzarlo senza essere un investitore sofisticato. Ma la vendita, un processo solitamente più semplice, è quella in cui gli investitori spesso cadono nella trappola. E il nome della trappola non è vendere al momento giusto. Questo errore ha un impatto negativo sulla performance, addirittura molto maggiore di quello di un acquisto sbagliato.
Ci sono diversi miti che si sono radicati tra gli investitori e che rendono facile cadere in questa trappola. Questi sono i più comuni:
1. Credi che il mattone si alzi sempre e non scenda mai.
È dimostrato che se si ottiene un forte apprezzamento di un immobile per più di 5 anni, è difficile mantenerlo.
Il problema è che quando l’immobile ha un prezzo molto alto e sebbene sia facile venderlo poiché generalmente c’è molta domanda, la maggior parte non vende pensando che il valore continuerà a crescere allo stesso ritmo. Ed è qui che si commette il grande errore.
Ricorda cosa è successo nel 2001 in Argentina. Prima di ciò, gli immobili avevano raggiunto prezzi molto alti. Con la crisi, i loro valori sono crollati in media quasi del 50%, anche se poi hanno recuperato e superato quel valore.
Ma cosa sarebbe successo se avessi venduto prima del 2001, ad esempio nel 1999 o nel 2000, e con quei soldi avessi acquistato una proprietà in Spagna o negli Stati Uniti per poi rivenderla nel 2003 o nel 2004 per riacquistarla in Argentina? La magia dei cicli immobiliari gli avrebbe permesso di riacquistare nel nostro Paese tra il doppio e il triplo degli immobili che possedeva nel 1999. Un risultato importante che sarebbe stato ottenuto attraverso una strategia attiva rispetto alla tradizionale strategia passiva di mantenimento di un proprietà senza ruotare.
2. Non misurare la performance raggiunta o il suo potenziale. Né confrontarlo con altre alternative di investimento per decidere cosa fare.
Lo sforzo e le ore di lavoro che molte persone dedicano alle loro diverse professioni e attività per raccogliere abbastanza soldi per acquistare beni immobili sono molto grandi. Ma nella maggior parte dei casi, una volta raggiunto questo obiettivo, l’obiettivo non è massimizzare il rendimento del capitale. Pensiamo invece a generare nuovamente abbastanza denaro per acquistare un altro bene e mantenere quello precedente.
L’impatto di non prendersi cura di massimizzarlo è molto significativo. Gestendo in modo efficiente un investimento immobiliare, il capitale investito può essere moltiplicato per 10 in 20 anni. Se si fa la gestione passiva, cioè compro e tengo senza vendere, si può solo raddoppiare. Altro dato interessante: con un investimento passivo ci vorrebbero più di 150 anni per moltiplicare per 10 il vostro investimento iniziale, mentre come dicevamo, con una gestione attiva potrete farlo in 20 anni.
L'investitore immobiliare sembra accontentarsi solo di cercare rifugio per il suo capitale investito nel settore immobiliare e di proteggersi dall'inflazione. E non tiene traccia delle performance ottenute anno per anno come avviene con gli investimenti finanziari.
Quando chiediamo ad un investitore quale sia stato il rendimento netto della quota di patrimonio destinata agli investimenti immobiliari nell'ultimo anno o negli ultimi 5 anni, difficilmente sarà in grado di rispondere. Uno dei motivi è che non esiste una cultura per farlo e, d’altro canto, non esistono aziende che si dedicano a gestire professionalmente questo tipo di investimenti, come accade con gli investimenti finanziari.
È molto importante sapere che ogni 15-20 anni di durata di un ciclo si apre una finestra di opportunità che solitamente dura 5 anni per ciascun mercato e tipologia di bene in cui un immobile si apprezza molto fortemente, in alcuni casi più del 10% annuo . Pertanto è molto importante avere ben chiaro in quale fase del ciclo ci si trova per definire se acquistare, detenere o vendere.
La chiave è sfruttare sempre le fasi di forte apprezzamento, ma per farlo è necessario muovere asset e mercati. Questo ci permette di trasformare un ciclo tradizionale che termina sempre nello stesso punto in una scala infinita.
Come in ogni investimento, l’importante è comprare a poco e vendere a tanto, e l’investimento immobiliare non sfugge a questa premessa.
3. Non distinzione tra investimenti immobiliari e immobili ad uso proprio. Nella prima lo fai per guadagnare soldi, nella seconda per divertirti.
È importante separare gli immobili ad uso proprio da quelli ad uso investimento poiché mescolandoli è molto probabile che si commetta l'errore di acquisire immobili che presumibilmente sono ad uso investimento ma che non sono i più adatti a generare rendimenti elevati. Questi di solito hanno anche delle limitazioni per eseguire la gestione attiva, cioè acquistare e vendere nel momento più conveniente.
Se è per il tuo uso, compra quello che ti piace e nella location che desideri. E tienilo tutto il tempo che vuoi. Se è per investimenti, vai e vieni quando appropriato.
4. Le questioni culturali e sociali hanno un peso enorme. Si potrebbe riassumere con quello che dicevano molti nonni: “Non vendere mai gli immobili che compri. Quando puoi risparmiare, continua a comprare ma non a vendere. Anche le questioni sociali sono di grande rilevanza. Per questo nascono pregiudizi che ci fanno commettere errori: “Cosa diranno se vendo la mia casa a Punta del Este e compro appartamenti a Flores?
Per un certo periodo di tempo, forse la soluzione migliore è acquisire un bene residenziale Premium in una località eccezionale come Punta del Este, Puerto Madero, Miami Beach o Brickell. Ma anche nel corso del ciclo ci saranno momenti per acquisire immobili in aree di classe medio-bassa, poiché anche queste presentano forti apprezzamenti. Ricorda questo: il business immobiliare non è location, location, location come dicono coloro che promuovono e sviluppano asset Premium in queste località. Il business immobiliare è tempismo, tempismo, tempismo e ci sono troppi esempi che lo dimostrano.
5. Una questione di comodità e di mancanza di conoscenza: “Perché lo venderò, e se commettessi un errore?”
In genere è scomodo doversi informare, formarsi e chiedere opinioni a diversi consulenti immobiliari, finanziari e fiscali, tra gli altri, per ottenere una visione obiettiva ed essere in grado di prendere una decisione. Ma se non lo fai, nessuno lo farà per te e il costo in caso contrario sarà molto alto.
6. Credere che l'investimento immobiliare sia sempre locale o sempre internazionale.
Un altro grande nemico è vedere gli investimenti immobiliari solo come locali o internazionali.
Poiché molte persone la pensano in questo modo, generalmente non vendono perché perché lo faranno se nello stesso mercato non è un affare comprare di nuovo. È proprio lì che devi puntare gli occhi. Non ha senso vendere per riacquistare nello stesso mercato e nella stessa tipologia di asset senza ottenere forti vantaggi. La chiave è spostarsi tra tipi di asset nello stesso mercato o andare in mercati diversi per continuare a costruire redditività. Per questo, dovrai sicuramente cercare consulenti immobiliari in diversi mercati poiché generalmente il loro ambito è solitamente limitato ai quartieri e alle tipologie di beni.
7. Immobilizzati pensando al costo di uscita: “Se vendo, perderò il X% in commissioni, costi di scrittura, ecc.”
Quando vendi devi assumerti costi di scrittura e commissioni e questo spesso è una limitazione. Ma il punto è pensare a quanto smetterai di guadagnare se non vendi. Questi costi devono essere presi in considerazione come parte dell'operazione.
8. Credere che l'immobile abbia un valore più alto o cercare di ottenere un prezzo che non valga la pena: “Se non mi danno così tanto, non vendo. "Non ho bisogno di vendere."
Ci sono momenti in cui abbiamo aspettative di profitti irrealistici o di valori di vendita che non hanno nulla a che fare con ciò che il mercato convalida. Questo ci fa trattenere l’asset e, molte volte, perdiamo la possibilità di uscire nel momento migliore e al miglior prezzo. Poi, quando il mercato si adegua, non vendendolo, dobbiamo aspettare diversi anni per ottenere lo stesso o meno, a cui dobbiamo aggiungere il costo dell'opportunità persa. Esistono decine di esempi di questo tipo in Argentina, Uruguay, Stati Uniti ed Europa.
È stato dimostrato che i rendimenti ottenuti acquistando un bene e mantenendolo in un portafoglio a lungo termine sono solitamente molto bassi. Questo perché tutti i mercati attraversano fasi diverse e detenendo l’asset in modo permanente, il rendimento è solitamente negativo quando il mercato scende. Ciò penalizza i rendimenti positivi che l’investimento avrebbe potuto avere, lasciandolo ad una media molto bassa che generalmente supera solo l’inflazione.
Ecco perché, per ottenere la migliore redditività, è necessario possedere l'immobile durante le fasi di ripresa ed espansione dei mercati, quando le curve dei prezzi al rialzo sono più accentuate. E questo avviene in una finestra di circa 4 o 5 anni. Successivamente, devi vendere prima che il prezzo inizi a stabilizzarsi su un plateau.
Con il ricavato della vendita dovrà essere acquisito un altro immobile che, in quel momento, è in fase di recupero. E questo di solito accade in un altro tipo di asset o in un’altra città e possibilmente in un altro Paese.
Pertanto solo una gestione attiva vi permetterà di ottenere buoni risultati per il vostro investimento immobiliare. Altrimenti acquista l'immobile che desideri, senza pensare al suo prezzo e goditelo senza sensi di colpa. Avrai tempo per investire adeguatamente.
Fonte: apertura.com
