Het belangrijkste patroon dat vrijwel iedereen die in onroerend goed investeert verenigt, is dat ze onroerend goed kopen en het nooit verkopen. Dit patroon is vijand nr. 1 om in de loop van de tijd hoge, duurzame rendementen te behalen. Zoals bij elk bedrijf is goed kopen, dat wil zeggen onder de marktwaarde, van cruciaal belang, vooral bij investeringen in onroerend goed, die hoge transactiekosten met zich meebrengen, ook al is dat wel het geval. Het is waar dat het heel moeilijk is om dit te bereiken zonder een ervaren belegger te zijn. Maar bij verkopen, een proces dat meestal eenvoudiger is, lopen beleggers vaak in de val. En de naam van de valstrik verkoopt niet op het juiste moment. Deze fout heeft een negatieve invloed op de prestaties, zelfs veel groter dan die van verkeerd kopen.
Er zijn verschillende mythen die zich onder beleggers hebben verankerd en die het gemakkelijk maken om in deze val te trappen. Dit zijn de meest voorkomende:
1. Geloof dat de steen altijd omhoog gaat en nooit naar beneden gaat.
Het is bewezen dat als er gedurende meer dan 5 jaar een sterke waardering van een vastgoed wordt bereikt, het lastig is om dit vast te houden.
Het probleem is dat wanneer het onroerend goed een zeer hoge prijs heeft en hoewel het gemakkelijk te verkopen is omdat er over het algemeen veel vraag is, de meesten niet verkopen in de veronderstelling dat de waarde in hetzelfde tempo zal blijven groeien. En daar wordt de grote fout gemaakt.
Denk aan wat er in 2001 in Argentinië gebeurde. Voordien had onroerend goed zeer hoge prijzen bereikt. Door de crisis kelderden hun waarden gemiddeld met bijna 50%, hoewel ze zich later herstelden en die waarde overschreden.
Maar wat zou er zijn gebeurd als u vóór 2001, bijvoorbeeld in 1999 of 2000, had verkocht en met dat geld een onroerend goed in Spanje of de Verenigde Staten had verworven en het vervolgens in 2003 of 2004 had verkocht om het opnieuw in Argentinië te kopen? De magie van de vastgoedcycli zou hem in staat hebben gesteld om in ons land tussen het dubbele en drievoudige van het aantal eigendommen dat hij in 1999 had te kopen. Er zou veel bereikt zijn door een actieve strategie vergeleken met de traditionele passieve strategie van het onderhouden van een eigendom zonder roteren.
2. Het niet meten van de behaalde prestaties of het potentieel ervan. Vergelijk het ook niet met andere investeringsalternatieven om te beslissen wat te doen.
De inspanning en uren werk die veel mensen in hun verschillende beroepen en activiteiten steken om genoeg geld in te zamelen om onroerend goed te kopen, is zeer groot. Maar in de meeste gevallen ligt de focus, nadat dit is bereikt, niet op het maximaliseren van het rendement op dat kapitaal. In plaats daarvan denken we erover om weer genoeg geld te genereren om een ander goed te kopen en het vorige te behouden.
De impact als je er niet op let om het te maximaliseren, is zeer aanzienlijk. Door een vastgoedbelegging efficiënt te beheren kan het geïnvesteerde vermogen in 10 jaar met 20 worden vermenigvuldigd. Als er sprake is van passief beheer, dat wil zeggen: ik koop en houd zonder te verkopen, kan dit alleen maar worden verdubbeld. Nog een interessant feit: bij een passieve belegging zou het meer dan 150 jaar duren om uw initiële investering met 10 te vermenigvuldigen, terwijl u, zoals we al zeiden, bij actief beheer dit in 20 jaar kunt doen.
De vastgoedinvesteerder lijkt alleen tevreden te zijn met het zoeken naar een toevluchtsoord voor zijn kapitaal dat hij in onroerend goed heeft geïnvesteerd en zichzelf in te dekken tegen inflatie. En het houdt niet de behaalde prestaties jaar na jaar bij, zoals bij financiële beleggingen.
Als we een investeerder vragen wat het nettorendement was op het deel van zijn vermogen dat het afgelopen jaar of de afgelopen vijf jaar aan vastgoedbeleggingen was besteed, zullen ze nauwelijks een antwoord kunnen geven. Een van de redenen is dat er geen cultuur is om dit te doen en dat er aan de andere kant geen bedrijven zijn die zich toeleggen op het professioneel beheren van dit soort beleggingen, zoals bij financiële beleggingen gebeurt.
Het is heel belangrijk om te weten dat elke 15 tot 20 jaar dat een cyclus duurt, er een ‘window of opportunity’ opengaat die gewoonlijk 5 jaar duurt voor elke markt en type activa waarin een vastgoed zeer sterk in waarde stijgt, in sommige gevallen meer dan 10% per jaar. . Daarom is het erg belangrijk om duidelijk te zijn in welke fase van de cyclus iemand zich bevindt om te bepalen of hij moet kopen, vasthouden of verkopen.
De sleutel is om altijd te profiteren van fasen van sterke waardering, maar om dit te doen is het noodzakelijk om activa en markten in beweging te brengen. Hierdoor kunnen we een traditionele cyclus die altijd op hetzelfde punt eindigt, ombouwen tot een eindeloze trap.
Zoals bij elke belegging gaat het erom laag te kopen en hoog te verkopen. Vastgoedbeleggingen ontkomen niet aan dit uitgangspunt.
3. Geen onderscheid maken tussen vastgoedbeleggingen en vastgoed voor eigen gebruik. In de eerste doe je het om geld te verdienen, in de tweede om te genieten.
Het is belangrijk om onderscheid te maken tussen onroerend goed voor eigen gebruik en onroerend goed voor belegging, omdat het door het mengen ervan heel goed mogelijk is dat u de fout maakt onroerend goed te verwerven dat zogenaamd voor belegging is, maar dat niet het meest geschikt is om een hoog rendement te genereren. Deze hebben doorgaans ook beperkingen om actief beheer uit te voeren, dat wil zeggen kopen en verkopen op het meest geschikte moment.
Als het voor jouw gebruik is, koop dan wat je leuk vindt en op de gewenste locatie. En houd het zo lang als je wilt. Als het om investeringen gaat, kom en ga wanneer dat nodig is.
4. Culturele en sociale kwesties hebben een enorm gewicht. Het kan worden samengevat met wat veel grootouders zeiden: “Verkoop nooit de eigendommen die je koopt. Als je kunt besparen, blijf dan kopen, maar niet verkopen.” Ook maatschappelijke vraagstukken zijn van groot belang. Daarom ontstaan er vooroordelen die ervoor zorgen dat we fouten maken: “Wat gaan ze zeggen als ik mijn huis in Punta del Este verkoop en appartementen koop in Flores?
Voor een bepaalde periode is de aankoop van een Premium residentieel vastgoed op een uitzonderlijke locatie zoals Punta del Este, Puerto Madero, Miami Beach of Brickell misschien wel de beste deal. Maar ook gedurende de hele cyclus zullen er momenten zijn om eigendommen te verwerven in midden- en lagere klassegebieden, aangezien deze ook een sterke waardering kennen. Onthoud dit: de vastgoedsector is niet locatie, locatie, locatie, zoals degenen die Premium-activa op deze locaties promoten en ontwikkelen zeggen. De vastgoedsector is timing, timing, timing en er zijn te veel voorbeelden die dit aantonen.
5. Een kwestie van troost en gebrek aan kennis: “Waarom ga ik het verkopen, wat als ik een fout maak?”
Het is over het algemeen ongemakkelijk om jezelf te moeten informeren, trainen en advies in te winnen bij onder meer verschillende vastgoed-, financiële en belastingadviseurs om tot een objectieve visie te komen en een beslissing te kunnen nemen. Maar als je het niet doet, dan is het lastig. niemand zal het voor u doen en de kosten als u dit niet doet, zijn zeer hoog.
6. Geloof dat investeringen in onroerend goed altijd lokaal of altijd internationaal zijn.
Een andere grote vijand is dat investeringen in onroerend goed alleen als lokaal of internationaal worden beschouwd.
Zoals veel mensen het zo beschouwen, verkopen ze over het algemeen niet, want waarom zouden ze het doen als het op dezelfde markt geen zaak is om opnieuw te kopen. Dat is precies waar u uw zinnen op moet zetten. Het heeft geen zin om op dezelfde markt en in dezelfde soort activa te verkopen en opnieuw te kopen zonder sterke voordelen te verkrijgen. De sleutel is om tussen activatypen op dezelfde markt te schakelen of naar verschillende markten te gaan om de winstgevendheid verder op te bouwen. Hiervoor zult u zeker op zoek moeten gaan naar vastgoedadviseurs in verschillende markten, aangezien hun reikwijdte doorgaans beperkt is tot buurten en soorten activa.
7. Zet jezelf stil en denk na over de uitstapkosten: “Als ik verkoop, verlies ik X% aan commissies, schrijfkosten, enz.”
Wanneer u verkoopt, moet u schrijfkosten en commissies op zich nemen en dit is vaak een beperking. Maar het punt is om na te denken over hoeveel u niet meer verdient als u niet verkoopt. Deze kosten moeten als onderdeel van de operatie worden meegenomen.
8. Geloven dat het onroerend goed een hogere waarde heeft of proberen een prijs te krijgen die het niet waard is: “Als ze me niet zoveel geven, zal ik niet verkopen. "Ik hoef niet te verkopen."
Er zijn momenten waarop we verwachtingen hebben van onrealistische winsten of verkoopwaarden die niets te maken hebben met wat de markt valideert. Dit zorgt ervoor dat we het actief behouden en vaak verliezen we de mogelijkheid om uit te stappen, op het beste moment en tegen de beste prijs. Wanneer de markt zich vervolgens aanpast, door het niet te verkopen, moeten we een aantal jaren wachten om hetzelfde of minder te verkrijgen, waarbij we de verloren opportuniteitskosten moeten optellen. Er zijn tientallen voorbeelden van dit type in Argentinië, Uruguay, de VS en Europa.
Het is bewezen dat de rendementen die worden behaald door het verwerven van een actief en het in een langetermijnportefeuille houden ervan doorgaans erg laag zijn. Dit komt omdat alle markten verschillende fasen doorlopen en door het actief permanent aan te houden, is het rendement meestal negatief als de markt daalt. Dit bestraft het positieve rendement dat de belegging had kunnen hebben, waardoor het op een zeer laag gemiddelde blijft staan, dat doorgaans alleen maar hoger is dan de inflatie.
Daarom is het, om de beste winstgevendheid te verkrijgen, noodzakelijk om het onroerend goed te bezitten tijdens de herstel- en expansiefasen van de markten, wanneer de opwaartse prijscurves duidelijker zijn. En dit gebeurt in een periode van ongeveer 4 of 5 jaar. Daarna moet u verkopen voordat de prijs zich op een plateau begint te stabiliseren.
Met de opbrengst van de verkoop moet een ander pand worden verworven dat zich op dat moment in de herstelfase bevindt. En dit gebeurt meestal in een ander type activa of in een andere stad en mogelijk in een ander land.
Alleen met actief beheer kunt u dus goede resultaten behalen met uw vastgoedinvestering. Koop anders het onroerend goed dat u wilt, zonder na te denken over de prijs en geniet ervan zonder schuldgevoel. U krijgt de tijd om goed te investeren.
Bron: apertura.com
