O principal padrão que une quase todas as pessoas que investem em imóveis é comprar um imóvel e nunca vendê-lo. Esse padrão é o inimigo número 1 para obter retornos elevados e sustentados ao longo do tempo. Como em qualquer negócio, comprar bem, ou seja, abaixo do valor de mercado, é fundamental, ainda mais no investimento imobiliário, que tem custos de transação elevados, embora seja. é verdade que é muito difícil consegui-lo sem ser um investidor sofisticado. Mas a venda, um processo que geralmente é mais fácil, é onde os investidores muitas vezes caem na armadilha. E o nome da armadilha é não vender na hora certa. Esse erro tem um impacto negativo no desempenho, muito maior até do que comprar errado.
Existem vários mitos que se arraigaram entre os investidores e que facilitam cair nessa armadilha. Estes são os mais comuns:
1. Acredite que o tijolo sempre sobe e nunca desce.
Está comprovado que se se consegue uma forte valorização de um imóvel durante mais de 5 anos, é difícil mantê-lo.
O problema é que quando o imóvel está com um preço muito alto e embora seja fácil vendê-lo porque geralmente há muita procura, a maioria não vende pensando que o valor continuará crescendo nas mesmas taxas. E é aí que se comete o grande erro.
Lembre-se do que aconteceu em 2001 na Argentina. Antes disso, os imóveis atingiam preços muito elevados. Com a crise, os seus valores despencaram, em média, perto de 50%, embora posteriormente tenham recuperado e ultrapassado esse valor.
Mas, o que teria acontecido se você vendesse antes de 2001, por exemplo em 1999 ou 2000, e com esse dinheiro adquirisse um imóvel na Espanha ou nos Estados Unidos e depois o vendesse em 2003 ou 2004 para comprar novamente na Argentina? A magia dos ciclos imobiliários teria permitido que voltasse a comprar no nosso país entre o dobro e o triplo do número de imóveis que tinha em 1999. Muito que teria sido alcançado através de uma estratégia activa em comparação com a tradicional estratégia passiva de manter um propriedade sem girar.
2. Não medir o desempenho ou potencial alcançado. Nem compare-o com outras alternativas de investimento para decidir o que fazer.
O esforço e as horas de trabalho que muitas pessoas dedicam às suas diferentes profissões e atividades para arrecadar dinheiro suficiente para comprar imóveis são muito grandes. Mas na maioria dos casos, depois de conseguir isto, o foco não está na maximização do retorno desse capital. Em vez disso, pensamos em gerar novamente dinheiro suficiente para comprar outro bem e manter o anterior.
O impacto de não cuidar para maximizá-lo é muito significativo. Ao gerir de forma eficiente um investimento imobiliário, o capital investido pode ser multiplicado por 10 em 20 anos. Se for feita uma gestão passiva, ou seja, compro e mantenho sem vender, só pode ser duplicado. Outro dado interessante: com um investimento passivo seriam necessários mais de 150 anos para multiplicar o seu investimento inicial por 10, enquanto como dissemos, com uma gestão ativa você consegue fazer isso em 20 anos.
O investidor imobiliário parece contentar-se apenas em procurar um refúgio para o seu capital investido em imóveis e proteger-se da inflação. E não acompanha o desempenho obtido ano a ano como faz com as aplicações financeiras.
Quando perguntamos a um investidor qual foi o retorno líquido da parcela do seu patrimônio destinada ao investimento imobiliário no último ano ou nos últimos 5 anos, dificilmente ele saberá responder. Uma das razões é que não existe cultura para o fazer e, por outro lado, não existem empresas que se dediquem a gerir profissionalmente este tipo de investimento, como acontece com as aplicações financeiras.
É muito importante saber que a cada 15 a 20 anos que dura um ciclo, abre-se uma janela de oportunidade que normalmente dura 5 anos para cada mercado e tipo de ativo em que um imóvel se valoriza muito fortemente, em alguns casos mais de 10% ao ano . Portanto, é muito importante ter claro em que fase do ciclo se encontra para definir se deve comprar, manter ou vender.
O segredo é sempre aproveitar fases de forte valorização, mas para isso é preciso movimentar ativos e mercados. Isto permite-nos converter um ciclo tradicional que termina sempre no mesmo ponto numa escada sem fim.
Como em qualquer investimento, o importante é comprar na baixa e vender na alta e o investimento imobiliário não foge a esta premissa.
3. Não distinguir entre investimentos imobiliários e imóveis de uso próprio. No primeiro você faz para ganhar dinheiro, no segundo para aproveitar.
É importante separar o que são imóveis para uso próprio daqueles para investimento, pois ao misturá-los é muito possível que você cometa o erro de adquirir imóveis que supostamente são para investimento, mas que não são os mais adequados para gerar retornos elevados. Estes também costumam apresentar limitações para executar a gestão ativa, ou seja, comprar e vender no momento mais conveniente.
Se for para seu uso, compre o que quiser e no local que desejar. E guarde o tempo que quiser. Se for para investimento, vá e venha quando for o caso.
4. As questões culturais e sociais têm um peso enorme. Poderia ser resumido com o que muitos avós diziam: “Nunca venda os imóveis que você compra. Quando você puder economizar, continue comprando, mas não vendendo.” As questões sociais também são de grande relevância. Por isso surgem preconceitos que nos fazem errar: “O que vão dizer se eu vender minha casa em Punta del Este e comprar apartamentos em Flores?
Por um determinado período de tempo, possivelmente o melhor negócio seja adquirir um ativo residencial Premium em uma localização excepcional como Punta del Este, Puerto Madero, Miami Beach ou Brickell. Mas também ao longo do ciclo haverá momentos para adquirir imóveis em zonas de classe média/baixa, uma vez que estas também apresentam fortes valorizações. Lembre-se disto: O negócio imobiliário não é localização, localização, localização como dizem aqueles que promovem e desenvolvem ativos Premium nessas localidades. O negócio imobiliário é timing, timing, timing e há demasiados exemplos que o comprovam.
5. Uma questão de conforto e desconhecimento: “Por que vou vender, e se eu errar?”
Geralmente é incômodo ter que se informar, treinar e buscar opiniões de diversos consultores imobiliários, financeiros e fiscais, entre outros, para ter uma visão objetiva e poder tomar uma decisão. ninguém fará isso por você e o custo de não fazer isso é muito alto.
6. Acreditar que o investimento imobiliário é sempre local ou sempre internacional.
Outro grande inimigo é ver o investimento imobiliário apenas como local ou internacional.
Como muitas pessoas pensam assim, geralmente não vendem porque vão fazer isso se no mesmo mercado não é negócio comprar novamente. É exatamente aí que você deve focar. Não faz sentido vender para comprar novamente no mesmo mercado e tipo de ativo sem obter fortes vantagens. A chave é alternar entre tipos de ativos no mesmo mercado ou ir para mercados diferentes para continuar a construir rentabilidade. Para isso, certamente você terá que procurar consultores imobiliários em diferentes mercados, pois geralmente seu escopo costuma ser limitado a bairros e tipos de ativos.
7. Imobilize-se pensando no custo de saída: “Se eu vender, vou perder X% em comissões, custos de redação, etc.”
Quando você vende, você deve assumir custos de redação e comissões e isso geralmente é uma limitação. Mas a questão é pensar em quanto você deixa de ganhar se não vender. Esses custos devem ser considerados como parte da operação.
8. Acreditar que o imóvel tem um valor maior ou tentar obter um preço que não vale a pena: “Se não me derem tanto, não vendo. "Eu não preciso vender."
Há momentos em que temos expectativas de lucros irrealistas ou de valores de vendas que nada têm a ver com o que o mercado valida. Isso faz com que fiquemos com o ativo e, muitas vezes, percamos a possibilidade de sair no melhor momento e pelo melhor preço. Depois, quando o mercado se ajusta, ao não vendê-lo, temos que esperar vários anos para obter o mesmo ou menos, ao qual devemos adicionar o custo de oportunidade perdida. Existem dezenas de exemplos deste tipo na Argentina, Uruguai, EUA e Europa.
Está comprovado que os retornos obtidos ao adquirir um ativo e mantê-lo em uma carteira de longo prazo costumam ser muito baixos. Isto porque todos os mercados passam por fases diferentes e ao manter o ativo de forma permanente, o retorno costuma ser negativo quando o mercado cai. Isto pune os retornos positivos que o investimento poderia ter tido, deixando-o numa média muito baixa que geralmente só supera a inflação.
Por isso, para obter a melhor rentabilidade, é necessário ter o imóvel durante as fases de recuperação e expansão dos mercados, quando as curvas ascendentes de preços são mais pronunciadas. E isso acontece numa janela de cerca de 4 ou 5 anos. Depois disso, você tem que vender antes que o preço comece a se estabilizar em um platô.
Com o produto da venda deverá ser adquirido outro imóvel que, nesse momento, se encontra em fase de recuperação. E isso geralmente acontece em outro tipo de ativo ou em outra cidade e possivelmente em outro país.
Portanto, só uma gestão ativa lhe permitirá obter bons resultados para o seu investimento imobiliário. Caso contrário, compre o imóvel que deseja, sem pensar no seu preço e desfrute dele sem culpa. Você terá tempo para investir adequadamente.
Fonte: abertura.com
