Основная закономерность, которая объединяет практически всех, кто инвестирует в недвижимость, заключается в том, что они покупают недвижимость и никогда ее не продают. Эта модель является врагом № 1 для получения высокой устойчивой прибыли с течением времени. Как и в любом бизнесе, покупка хорошо, то есть по цене ниже рыночной, является ключевым моментом, особенно в инвестициях в недвижимость, которые сопряжены с высокими транзакционными издержками, хотя это и так. Правда, этого очень трудно достичь, не будучи опытным инвестором. Но продажа, процесс, который обычно проще, является местом, где инвесторы часто попадают в ловушку. И название капкана не вовремя продаётся. Эта ошибка оказывает негативное влияние на производительность, даже гораздо большее, чем неправильная покупка.
Среди инвесторов укоренилось несколько мифов, из-за которых легко попасть в эту ловушку. Это наиболее распространенные:
1. Верьте, что кирпич всегда идет вверх и никогда не опускается.
Доказано, что если высокая стоимость недвижимости сохраняется более 5 лет, ее сложно поддерживать.
Проблема в том, что когда недвижимость продается по очень высокой цене, и хотя ее легко продать, поскольку спрос, как правило, большой, большинство из них не продает, думая, что стоимость будет продолжать расти теми же темпами. И здесь совершается большая ошибка.
Вспомните, что произошло в 2001 году в Аргентине. До этого недвижимость достигла очень высоких цен. С кризисом их значения упали в среднем почти на 50%, хотя позже восстановились и превысили это значение.
Но что бы произошло, если бы вы продали ее до 2001 года, например, в 1999 или 2000 году, и на эти деньги вы приобрели недвижимость в Испании или США, а затем продали ее в 2003 или 2004 году, чтобы снова купить в Аргентине? Магия циклов недвижимости позволила бы ему снова купить в нашей стране вдвое или втрое больше объектов недвижимости, чем он имел в 1999 году. Многого можно было бы достичь с помощью активной стратегии по сравнению с традиционной пассивной стратегией поддержания свойство без вращения.
2. Не измерять достигнутые результаты или потенциал. Не сравнивайте его с другими инвестиционными альтернативами, чтобы решить, что делать.
Усилия и часы работы, которые многие люди вкладывают в разные профессии и виды деятельности, чтобы собрать достаточно денег для покупки недвижимости, очень велики. Но в большинстве случаев после достижения этой цели основное внимание уделяется не максимизации прибыли на этот капитал. Вместо этого мы думаем о том, чтобы снова заработать достаточно денег, чтобы купить еще один товар и сохранить предыдущий.
Последствия отсутствия заботы о его максимизации очень значительны. Эффективно управляя инвестициями в недвижимость, инвестированный капитал можно умножить в 10 раз за 20 лет. Если сделать пассивное управление, то есть я покупаю и держу, не продавая, то его можно только удвоить. Еще один интересный факт: при пассивном инвестировании потребуется более 150 лет, чтобы умножить первоначальные инвестиции в 10, тогда как, как мы уже говорили, при активном управлении вы можете сделать это за 20 лет.
Инвестор в недвижимость, кажется, довольствуется лишь поиском убежища для своего капитала, вложенного в недвижимость, и защитой себя от инфляции. И он не отслеживает результаты, полученные из года в год, как это происходит с финансовыми инвестициями.
Когда мы спрашиваем инвестора, какова была чистая прибыль от части его активов, направленных на инвестиции в недвижимость, за последний год или за последние 5 лет, он вряд ли сможет ответить. Одна из причин заключается в том, что для этого нет культуры, и, с другой стороны, нет компаний, которые профессионально занимались бы управлением этим типом инвестиций, как это происходит с финансовыми инвестициями.
Очень важно знать, что каждые 15–20 лет, пока длится цикл, открывается окно возможностей, которое обычно длится 5 лет для каждого рынка и типа актива, где стоимость недвижимости очень высока, в некоторых случаях более 10% в год. . Поэтому очень важно четко понимать, на какой фазе цикла вы находитесь, чтобы определить, стоит ли покупать, удерживать или продавать.
Ключевым моментом является всегда использовать фазы сильного роста курса, но для этого необходимо перемещать активы и рынки. Это позволяет нам превратить традиционный цикл, который всегда заканчивается в одной и той же точке, в бесконечную лестницу.
Как и в любых инвестициях, важно покупать дешево и продавать дорого, и инвестиции в недвижимость не исключают этой предпосылки.
3. Не делать различия между инвестициями в недвижимость и недвижимостью для собственного использования. В первом вы делаете это, чтобы заработать деньги, во втором – чтобы получить удовольствие.
Важно отделить недвижимость для собственного использования от недвижимости для инвестиций, поскольку, смешивая их, вполне возможно, что вы совершите ошибку и приобретете недвижимость, которая предположительно предназначена для инвестиций, но которая не является наиболее подходящей для получения высокой прибыли. Они также обычно имеют ограничения на активное управление, то есть покупку и продажу в наиболее удобное время.
Если это для вашего использования, покупайте то, что вам нравится, и в том месте, где вы хотите. И храните его столько, сколько захотите. Если это инвестиции, приходите и уходите, когда это необходимо.
4. Культурные и социальные вопросы имеют огромное значение. Это можно резюмировать словами многих бабушек и дедушек: «Никогда не продавайте недвижимость, которую покупаете. Когда вы можете сэкономить, продолжайте покупать, но не продавать». Социальные вопросы также имеют большое значение. Именно поэтому возникают предрассудки, которые заставляют нас совершать ошибки: «Что скажут, если я продам свой дом в Пунта-дель-Эсте и куплю апартаменты во Флоресе?
В течение определенного периода времени, возможно, лучшей сделкой будет приобретение жилого объекта премиум-класса в исключительном месте, таком как Пунта-дель-Эсте, Пуэрто-Мадеро, Майами-Бич или Брикелл. Но также на протяжении всего цикла будет время приобретать недвижимость в районах среднего/низшего класса, поскольку они также имеют высокие цены. Помните следующее: бизнес в сфере недвижимости – это не местоположение, местоположение и еще раз местоположение, как говорят те, кто продвигает и развивает активы премиум-класса в этих местах. Бизнес в сфере недвижимости требует времени, времени, времени, и существует слишком много примеров, подтверждающих это.
5. Вопрос комфорта и незнания: «Почему я буду это продавать, а вдруг ошибусь?»
Как правило, неудобно получать информацию, тренироваться и узнавать мнения различных консультантов по недвижимости, финансовым и налоговым вопросам, среди прочих, чтобы достичь объективного видения и иметь возможность принять решение. Но если вы этого не сделаете, никто не сделает это за вас, а цена невыполнения этого требования очень высока.
6. Верьте, что инвестиции в недвижимость всегда являются местными или всегда международными.
Еще один великий враг рассматривает инвестиции в недвижимость только как местные или международные.
Поскольку многие люди считают это именно так, они, как правило, не продают, потому что зачем им это делать, если на том же рынке это не бизнес для повторной покупки. Именно на это вам и нужно нацелиться. Нет смысла продавать и покупать снова на том же рынке и на том же типе актива, не получая серьезных преимуществ. Ключевым моментом является перемещение между типами активов на одном и том же рынке или переход на разные рынки, чтобы продолжать наращивать прибыльность. Для этого вам наверняка придется искать консультантов по недвижимости на разных рынках, поскольку, как правило, их сфера деятельности обычно ограничивается районами и типами активов.
7. Обездвижьте себя, думая о стоимости выхода: «Если я продам, я потеряю X% на комиссионных, затратах на написание и т. д.».
Когда вы продаете, вам приходится брать на себя затраты на написание и комиссионные, и это часто является ограничением. Но смысл в том, чтобы подумать о том, сколько вы перестанете зарабатывать, если не будете продавать. Эти затраты должны быть приняты в рамках операции.
8. Верить в то, что недвижимость имеет более высокую стоимость, или пытаться получить цену, которая того не стоит: «Если мне не дадут столько, я не продам. «Мне не нужно продавать».
Бывают случаи, когда у нас есть ожидания нереальной прибыли или объемов продаж, которые не имеют ничего общего с тем, что подтверждает рынок. Это приводит к тому, что мы сохраняем актив и часто теряем возможность выйти из него в лучшее время по лучшей цене. Затем, когда рынок приспособится, не продавая его, нам придется ждать несколько лет, чтобы получить то же или меньше, к чему мы должны добавить упущенную альтернативную стоимость. Существуют десятки примеров такого типа в Аргентине, Уругвае, США и Европе.
Доказано, что доходность, полученная от приобретения актива и хранения его в долгосрочном портфеле, обычно очень низка. Это связано с тем, что все рынки проходят разные фазы, и, если актив удерживаться постоянно, доходность обычно будет отрицательной, когда рынок падает. Это снижает положительную доходность, которую могли бы иметь инвестиции, оставляя ее на очень низком среднем уровне, который обычно лишь превышает инфляцию.
Вот почему для получения максимальной доходности необходимо иметь недвижимость на этапах восстановления и расширения рынков, когда кривые цен вверх более выражены. И это происходит в течение примерно 4 или 5 лет. После этого вам придется продавать до того, как цена начнет стабилизироваться на плато.
На доходы от продажи необходимо приобрести еще одну недвижимость, которая на тот момент находится в стадии восстановления. И обычно это происходит на другом типе актива или в другом городе и, возможно, в другой стране.
Поэтому только активное управление позволит вам получить хорошие результаты от инвестиций в недвижимость. В противном случае купите желаемую недвижимость, не задумываясь о ее цене, и наслаждайтесь ею без чувства вины. У вас будет время правильно инвестировать.
Источник: apertura.com
