幾乎所有投資房地產的人都遵循的主要模式是，他們購買房產並且從不出售。這種模式是隨著時間的推移獲得高持續回報的頭號敵人，就像在任何行業一樣，買好，即低於市場價值，是關鍵，在房地產投資中更是如此，儘管它的交易成本很高。但出售這個通常更容易的過程是投資者經常陷入陷阱的地方。而且陷阱的名字也沒有在正確的時間出售。這個錯誤對性能的負面影響甚至比買錯的影響還要大得多。
投資者中存在一些根深蒂固的誤解，很容易陷入這個陷阱。這些是最常見的：
1.相信磚塊永遠向上，永遠不會向下。
事實證明，如果一套房產實現強勁升值超過5年，就很難維持。
問題是，當房產價格非常高時，儘管由於需求普遍很大而很容易出售，但大多數人不會出售，因為他們認為價值會繼續以相同的速度增長。這就是犯下大錯誤的地方。
還記得2001年在阿根廷發生的事嗎？在此之前，房地產價格已經達到非常高的水平。隨著危機的發生，它們的價值平均暴跌近 50%，儘管後來又恢復並超過了該值。
但是，如果您在 2001 年之前（例如 1999 年或 2000 年）出售房產，並用這筆錢在西班牙或美國購買了房產，然後在 2003 年或 2004 年出售並在阿根廷再次購買，會發生什麼情況？房地產週期的魔力使他能夠在我國再次購買比 1999 年擁有的房產數量增加一倍到三倍的房產。旋轉。
2. 不衡量所取得的績效或潛力。也不要將其與其他投資選擇進行比較來決定要做什麼。
許多人在不同的職業和活動中投入了巨大的努力和工作時間來籌集足夠的錢來購買房地產。但在大多數情況下，實現這一目標後，重點並不是最大化資本回報。相反，我們考慮再次賺到足夠的錢來購買另一種商品並維持以前的商品。
如果不注意將其最大化，其影響是非常重大的。透過有效管理房地產投資，投資資本可以在 10 年內增加 20 倍。如果做被動管理，也就是我買了持有不賣的話，只能翻倍。另一個有趣的事實：如果是被動投資，你的初始投資乘以 150 需要 10 多年的時間，而正如我們所說，如果是主動管理，你可以在 20 年內做到這一點。
房地產投資者似乎只滿足於為其投資房地產的資本尋求庇護並抵禦通貨膨脹。而且它不像金融投資那樣逐年追蹤所獲得的績效。
當我們問投資者過去一年或過去五年中分配給房地產投資的資產部分的淨回報是多少時，他們幾乎無法回答。原因之一是沒有這樣做的文化，另一方面，沒有公司像金融投資那樣致力於專業管理這類投資。
重要的是要知道，每個週期持續15 到20 年，機會之窗就會打開，對於每個市場和資產類型，機會之窗通常會持續5 年，在這些市場和資產類型中，房產升值非常強勁，在某些情況下每年升值超過10% 。因此，明確自己處於週期的哪個階段來定義是買進、持有或賣出非常重要。
關鍵是要始終利用強勁升值的階段，但要做到這一點，就必須轉移資產和市場。這使我們能夠將總是在同一點結束的傳統循環轉換為無盡的樓梯。
與任何投資一樣，重要的是低買高賣，房地產投資也無法逃脫這個前提。
3.不區分投資性房地產和自用房地產。第一個是為了賺錢，第二個是為了享受。
將自用房產與投資房產區分開來非常重要，因為如果將它們混合在一起，您很可能會犯下錯誤，即購買了本應用於投資但並非最適合產生高回報的房產。這些通常也限制了執行主動管理，即在最方便的時間買入和賣出。
如果供您使用，請在您想要的位置購買您喜歡的東西。只要你願意，就可以保留它。如果是為了投資，適當的時候來，適當的時候走。
4. 文化和社會議題具有重大意義。這可以用許多祖父母的話來概括：「永遠不要出售你購買的房產。當你可以存錢時，繼續買入，但不要賣出。社會問題也具有重大意義。這就是為什麼偏見會出現，讓我們犯錯：「如果我賣掉埃斯特角城的房子並在弗洛雷斯買公寓，他們會怎麼說？
在一段時間內，最好的交易可能是在埃斯特角城、馬德羅港、邁阿密海灘或布里克爾等特殊地點收購高級住宅資產。但在整個週期中，有時也會出現在中下階層地區購買房產的情況，因為這些房產也具有很強的升值潛力。請記住這一點：房地產業務並不像那些在這些地區推廣和開發優質資產的人所說的那樣，是地點、地點、地點。房地產生意就是時機，時機，時機，有太多的例子可以證明。
5.安慰和缺乏知識的問題：“我為什麼要賣掉它，如果我犯了錯誤怎麼辦？”
為了獲得客觀的願景並能夠做出決定，必須了解自己、培訓自己並尋求不同的房地產、財務和稅務顧問等的意見，通常會讓人感到不舒服，但如果你不這樣做，沒有人會為你做這件事，不這樣做的成本非常高。
6. 相信房地產投資永遠是本地的或永遠是國際的。
另一個巨大的敵人是只將房地產投資視為本地或國際投資。
正如許多人這樣考慮的那樣，他們通常不會出售，因為如果在同一個市場上再次購買不是生意，他們為什麼要這樣做？這正是您必須瞄準的地方。在沒有獲得強大優勢的情況下，在同一市場和同一資產類型中出售再購買是沒有意義的。關鍵是在同一市場的資產類型之間轉移或進入不同的市場，以繼續建立獲利能力。為此，您肯定必須在不同市場尋找房地產顧問，因為他們的範圍通常僅限於社區和資產類型。
7. 不去想退出成本：“如果我賣掉，我會損失 X% 的佣金、寫作成本等。”
當你出售時，你必須承擔寫作成本和佣金，這通常是一個限制。但重點是要考慮如果你不賣的話你會停止賺多少錢。這些成本必須作為營運的一部分。
8. 相信該房產具有更高的價值或試圖獲得不值得的價格：「如果他們不給我那麼多，我就不會賣。 “我不需要賣。”
有時我們會對不切實際的利潤或銷售價值抱持期望，而這些期望與市場驗證的內容無關。這導致我們保留資產，但很多時候，我們失去了在最佳時間以最佳價格退出的可能性。然後，當市場調整時，如果不出售它，我們必須等待幾年才能獲得相同或更少的價格，而我們必須加上失去的機會成本。阿根廷、烏拉圭、美國和歐洲有數十個此類例子。
事實證明，購買資產並將其保留在長期投資組合中所獲得的回報通常非常低。這是因為所有市場都會經歷不同的階段，並且透過永久持有資產，當市場下跌時，回報通常為負。這懲罰了投資本可以獲得的正回報，使其處於非常低的平均水平，通常僅超過通貨膨脹。
這就是為什麼，為了獲得最佳的獲利能力，有必要在市場的復甦和擴張階段擁有房產，此時價格上漲曲線更加明顯。這種情況發生在大約 4 到 5 年的時間內。之後，您必須在價格開始穩定在穩定水平之前賣出。
利用出售所得的收益，必須收購另一處當時正處於恢復階段的財產。這通常發生在另一種類型的資產或另一個城市，也可能發生在另一個國家。
因此，只有積極的管理才能讓您的房地產投資獲得良好的回報。否則，購買你想要的房產，不用考慮它的價格，並毫無愧疚地享受它。您將有時間進行適當的投資。
來源： apertura.com
